连日来，住建部、中国人民银行等大力支持刚性和改善性住房需求的连续表态引发市场高度关注。我国房地产市场供求关系发生重大变化，这也是中央政治局会议对房地产市场的最新判断。
随着中国房地产市场的发展，一些新的形势和趋势逐渐浮现。过去的发展方式存在着隐患，地产界执迷于高杠杆、高负债、高周转的模式，导致房企的资产负债率居高不下，市场也出现了投机炒房的现象。然而，近年来的整顿行动和政策调控使得房地产市场开始趋于平稳发展。
房地产市场的发展已经从总量短缺转为结构性供给不足的阶段，进入了结构优化和品质提升的发展时期。城市发展也从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入了城市更新的重要时期。这意味着房地产市场正面临新的形势和挑战。与此同时，一些新的趋势也值得关注。人口增长速度放缓，部分年轻人购房理念发生转变，导致目前房地产市场的需求出现了走弱的趋势。然而，根据国家统计局的数据显示，今年上半年，商品房销售额达到了63092亿元，同比增长了1.1%，其中住宅销售额同比增长了3.7%。东部地区的商品房销售额同比增长了7.1%，是全国唯一实现正增长的区域。这说明改善性需求正在逐步释放，经济相对发达地区的销售额增速领跑。
虽然房地产市场面临新的形势和趋势，但整体来看，房地产市场的发展趋势是朝着平稳和持续发展的方向前进的。政府对于房地产市场的调控力度将继续加大，以确保市场的稳定和健康发展。同时，房地产企业也需要转变发展思路，注重房地产的品质和结构优化，以满足不断变化的市场需求。
中国楼市政策在过去的几年中一直以限购、限贷、限价、限售的“四限”政策为主，以抑制投机炒房行为，维护市场稳定。然而，随着房地产市场供求关系的变化，政府开始调整楼市政策，以满足刚性和改善性住房需求。
最近，住建部有关负责人表示，将进一步落实降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。其中，“认房不用认贷”政策备受关注。
“认房不用认贷”政策指的是商业银行在确定贷款比例时，只根据购房家庭名下是否有房来认定，而不关注是否有住房贷款记录。与“认房又认贷”政策相比，这意味着购房家庭的首付比例可以更低。例如，在“认房又认贷”政策下，北京二套房的最低首付比例为60%，而在“认房不用认贷”政策下，首付比例最低可为35%。
目前，仍然严格执行“认房又认贷”政策的是一线城市和少数强二线城市。如果“认房不用认贷”政策得以落地，将直接减轻刚需和改善性住房需求者的负担，并可能在一定程度上提振楼市消费。
从政策调整的角度来看，稳健的调控是理性的选择。中国人民银行货币政策司司长邹澜在7月14日的新闻发布会上表示，“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策，存在边际优化空间”。这意味着楼市调控政策不会过于激进，房地产市场不会被用作短期刺激经济的工具。
需要注意的是，中央政治局会议提到调整优化房地产政策的重点在于“加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。这意味着随着城镇化进程的推进，一线和新一线城市的人口不断流入，确保新市民有安居的住房是至关重要的。同时，闲置的存量住房应该被充分利用，避免供给过剩。
金融支持政策展期，稳定房企经营风险
中国楼市近期面临房企销售缓慢、去库存压力大等问题，这对于经济社会的稳定性产生了一定的影响。为了防范和化解房企存在的经营风险，中国政府采取了一系列金融支持政策，并将其展期至2024年底。
去年11月，中国人民银行和原银保监会联合提出了16条金融举措，涉及房地产融资、做好“保交楼”金融服务、受困房企风险处置等多个方面。这些措施的目的是鼓励金融机构向专项借款支持项目配套融资，改善房地产企业融资困境。
今年7月，中国人民银行和国家金融监督管理总局明确表示，对于上述通知中有关政策的适用期限，将统一延长至2024年12月31日。这意味着金融支持政策将持续有效，为房企提供更长期的资金支持。
招联首席研究员董希淼指出，金融支持政策的展期主要是为了改善金融机构不敢贷、不愿贷的情况，鼓励它们向专项借款支持项目提供配套融资，从而改善房地产企业的融资困境。
然而，尽管政策方向已经明确，但具体的落实仍需加力推进。特别是对于受困房企的风险处置以及“保交楼”等工作的推进，需要政府和金融机构共同努力，确保相关政策的有效执行。
稳定楼市对于保障经济社会的稳定具有重要意义。因此，政府在金融支持政策上的努力是十分必要的。通过展期政策，鼓励金融机构向房企提供融资支持，有助于改善房企的融资状况，缓解其经营风险，以保障楼市的稳定和经济社会的健康发展。
